Pháp Lý Cần xem Khi Mua Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

Mua nhà ở hình thành trong tương lai là xu hướng phổ biến hiện nay, đặc biệt tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, việc giao dịch loại hình này tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu người mua không nắm rõ các quy định pháp lý. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp kiến thức cơ bản và quan trọng để bạn đảm bảo quyền lợi khi tham gia mua bán.

1. Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Theo Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, nhà ở hình thành trong tương lai là loại nhà đang trong quá trình xây dựng hoặc chưa hoàn thiện, nhưng được bán, chuyển nhượng thông qua hợp đồng mua bán.

Loại hình này hấp dẫn người mua vì giá thường thấp hơn nhà hoàn thiện, có thể thanh toán linh hoạt và chọn vị trí tốt trong dự án.

2. Các yêu cầu pháp lý cần lưu ý

2.1. Giấy tờ pháp lý của chủ đầu tư

Để tránh rủi ro, người mua cần kiểm tra kỹ các giấy tờ sau của chủ đầu tư:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Đảm bảo đất dự án thuộc sở hữu hợp pháp và không vướng tranh chấp.
• Giấy phép xây dựng: Chứng minh dự án được cấp phép bởi cơ quan có thẩm quyền.
• Giấy phép mở bán: Theo quy định, chủ đầu tư chỉ được mở bán khi có văn bản chấp thuận từ Sở Xây dựng.

2.2. Hợp đồng mua bán

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cần có đầy đủ thông tin như:

• Giá bán và phương thức thanh toán.
• Tiến độ bàn giao nhà.
• Quyền và nghĩa vụ của các bên.
• Cam kết bảo lãnh ngân hàng: Theo Điều 56, Luật Kinh doanh Bất động sản, chủ đầu tư phải có bảo lãnh từ ngân hàng để bảo vệ quyền lợi người mua trong trường hợp không bàn giao nhà đúng hạn.

3. Bảo lãnh ngân hàng – Tấm chắn rủi ro

Một trong những điểm pháp lý quan trọng là bảo lãnh ngân hàng. Theo quy định, chủ đầu tư phải ký hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng thương mại. Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà, ngân hàng sẽ chịu trách nhiệm hoàn trả số tiền đã nhận từ khách hàng.

Lưu ý: Người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp chứng thư bảo lãnh trước khi ký hợp đồng.

4. Quy định thanh toán khi mua nhà hình thành trong tương lai

Theo Nghị định 99/2015/NĐ-CP:

• Thanh toán theo tiến độ xây dựng: Không vượt quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà.
• Thanh toán đợt cuối: Sau khi nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

Điều này giúp bảo vệ người mua, tránh trường hợp chủ đầu tư sử dụng vốn sai mục đích.

5. Rủi ro và cách phòng tránh khi mua nhà hình thành trong tương lai

5.1. Chủ đầu tư thiếu uy tín

• Hãy chọn các dự án từ chủ đầu tư có thương hiệu lớn, lịch sử phát triển tốt.
• Tìm hiểu kỹ thông tin trên các phương tiện truyền thông và tham khảo ý kiến người mua trước.

5.2. Dự án “ma” hoặc tranh chấp pháp lý

• Kiểm tra trực tiếp thông tin pháp lý tại Sở Xây dựng địa phương.
• Tránh các dự án chưa hoàn thiện giấy phép.

5.3. Chậm tiến độ xây dựng

• Cần theo dõi sát sao tiến độ thi công.
• Đàm phán kỹ trong hợp đồng các điều khoản phạt nếu chậm bàn giao.

6. Những điểm cần kiểm tra trước khi ký hợp đồng

Khi ký hợp đồng, người mua cần lưu ý:

• Nội dung chi tiết, rõ ràng.
• Điều khoản bảo vệ quyền lợi người mua.
• Hình thức thanh toán phù hợp với năng lực tài chính.

7. Hướng dẫn thủ tục sang tên sổ đỏ

Sau khi nhận nhà, người mua cần tiến hành sang tên sổ đỏ để đảm bảo quyền sở hữu. Quy trình bao gồm:

1. Hoàn thiện thanh toán hợp đồng.
2. Nhận biên bản bàn giao nhà.
3. Nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai địa phương.

8. Lời khuyên từ chuyên gia

• Hiểu rõ nhu cầu tài chính: Đừng chỉ quan tâm giá bán, hãy tính toán cả chi phí phát sinh (lãi vay, phí bảo trì, phí quản lý).
• Chọn đơn vị tư vấn uy tín: Các đơn vị môi giới chuyên nghiệp sẽ giúp bạn nắm rõ pháp lý và tránh rủi ro.

Tổng kết

Mua nhà ở hình thành trong tương lai mang lại nhiều cơ hội nhưng cũng không ít thách thức. Việc nắm vững các quy định pháp lý nhà ở trong tương lai sẽ giúp bạn bảo vệ quyền lợi, giảm thiểu rủi ro và an tâm hơn trong giao dịch.

Hãy cẩn trọng và tìm hiểu kỹ trước khi ra quyết định, để ngôi nhà mơ ước không trở thành gánh nặng.

Kiến Thức Quan Trọng Khi Đi Mua Nhà, Cẩm Nang Dành Cho Người Mua